تاریخ انتشار: ۳ سال پیش

در این مقاله از موسسه مهاجرتی گوتوتی آر به بررسی شرایط خرید ملک در هند، تعرفه های خرید ملک هند، شرایط اخذ اقامت از طریق خرید ملک در هند و سایر موارد مهم می پردازیم.

اقامت از طریق خرید ملک در هند دارای شرایط بخصوصی است و افراد خارجی غیرمیم به‌هیچ‌وجه نمی‌توانند از هند ملکی را خریداری نمایند. حتی امکان خرید ملک در هند از طریق در اختیار داشتن ویزای توریستی (tourist visa) نیز امکان‌پذیر نیست. چراکه حداکثر اعتبار ویزای توریستی تا 180 روز است. درحالی‌که شرط خرید ملک در هند، اقامت 182 روزه است.

خرید ملک در کشور هند برای شهروندان کشورهای دیگر همانند ایرانی‌ها هیچ محدودیت قانونی در پی ندارد. فقط خریداران حتماً بایست اطمینان حاصل نمایند که ملک خریداری‌شده بر روی اراضی زراعی یا باغی ساخته نشده است. از آن گذشته، اصول خرید املاک کشاورزی فقط مختص شهروندان هندی است؛ اما قانون مدیریت معاملات خارجی (FEMA) مصوب سال 1999 بر فرآیند خرید ملک توسط هندی‌های غیر مقیم (NRI)، اشخاص با اصالت هندی (PIO) و شهروندان خارجی نظارت می‌کند.

اما خرید ملک توسط شهروندان خارجی در هند یک شرط دیگری نیز دارد و آن اینکه، فقط شهروندان خارجی مقیم هند می‌توانند بدون تهیه تأییدیه خاصی از بانک مرکزی هند (RBI) نسبت به خرید املاک در هند اقدام نمایند.

انواع راه‌های سرمایه‌گذاری در هند

سرمایه‌گذاری در هند موارد و انواع مختلفی دارد:

• سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید ملک
• سرمایه‌گذاری در هند از طریق ثبت شرکت
• سرمایه‌گذاری در هند از طریق کارآفرینی
• سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید اوراق قرضه دولتی

سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک در هند

سرمایه‌گذاری در هند از طریق خرید ملک در شرایط خاصی منجر به اخذ اقامت می‌شود و به‌تنهایی باعث اقامت برای متقاضی نخواهد شد. مسئله قابل‌توجه اینجاست که خرید ملک در هند می‌تواند برای سرمایه‌گذاران سوده باشد زیرا با توجه به اینکه این کشور فاقد رکود اقتصادی است و سیستم قضایی نسبتاً پایداری دارد قیمت ملک و املاک نه‌تنها افت نمی‌کند بلکه سالانه سود جزئی نیز در بردارد. برای اخذ اقامت هند خرید ملک کافی نیست و متقاضی باید در کنار خرید ملک به‌طور موازی پلن های دیگری را مانند ثبت شرکت و یا سرمایه‌گذاری‌های دیگر در هند اقدام نمایند تا اداره مهاجرت اجازه اقامت را به متقاضی بدهد. 

نمونه‌هایی از املاک فروشی در هند به شرح زیر است.

خرید زمین کشاورزی در هند

زمین منبع مهمی از هویت، نمادی از موقعیت اجتماعی و پایه و اساس قدرت روستایی در هند است که اغلب دارای دل‌بستگی عاطفی قابل‌توجهی است. با داشتن یک تاریخچه طولانی، جغرافیای متنوع و فرهنگ کثرت‌گرا، مدیریت زمین در هند از طریق سیستم‌های جمعی، امپریالیستی، فئودالی، استعماری و مدرن در هند تحول‌یافته و به‌تدریج به سمت شخصی‌سازی و عنوان‌بندی قطعی پیش رفته است. اداره زمین‌های هند در حال گذار بین آرزوهای رشد اقتصادی کشور است که متعهد به تهیه زمین برای سرمایه‌گذاری هستند، درحالی‌که دولت سوسیالیستی متعهد است دستور کار اصلاحات ارضی و جنگلی را بدهد. نگرانی‌های زیست‌محیطی انحراف از مناطق جنگلی را محدود کرده و باعث گسترش مناطق حفاظت‌شده می‌شود. درگیری‌های زمین درنتیجه رقابت، در حال افزایش عدم شفافیت تصرف در مورد اراضی مشترک و افزایش تقاضای جبران خسارت بیشتر برای اراضی خصوصی است که سرمایه‌گذاری را در پی دارد.

اداره زمین در هند در دوره پس از استقلال به‌عنوان موضوعی دولتی درآمده است و بخش درآمد زمین به‌عنوان متولی اصلی، درحالی‌که مسئولیت واقعی توسط تعدادی از ادارات و آژانس‌ها در سطح ایالتی و محلی مشترک است و ساخت زمین را مجموعه مدیریت باصلاحیت های همپوشانی انجام می‌دهد. البته هزینه بالایی برای دسترسی و انتقال زمین وجود دارد. اختلافات مربوط به زمین بیش از نیمی از اختلافات در پرونده‌های مدنی و تعداد قابل‌توجهی در پرونده‌های دادگاه کیفری را در هند تشکیل می‌دهد که اغلب برای طولانی‌مدت ادامه پیدا می‌کنند.

روند خرید ملک در هند

یک تبعه خارجی با اقامت غیر هندی در خارج از کشور نمی‌تواند هیچ املاکی غیرمنقول در هند بخرد. برای اتباع خارجی در هند مالکیت غیرقانونی است، مگر اینکه متقاضیان در یک سال اقامت 183 روزه داشته باشند (ویزای توریستی 180 روز طول می‌کشد). خرید ملک با ویزای توریستی نیز غیرقانونی است.

علاوه بر این، اموال را نمی‌توان به‌طور مشترک به نام یک شخص واجد شرایط با یک شخص غیر واجد شرایط خریداری کرد. این بدان معناست که یک هندی غیر مقیم (NRI) یا یک تبعه خارجی با منشأ هندی (PIO) نمی‌تواند یک ملک را به‌طور مشترک با هم بخرند.

بااین‌حال، یک شهروند خارجی در هند برای خرید املاک غیرمنقول در هند نیازی به تأیید RBI ندارد. دلیلش این است که وقتی وی در هند اقامت دارد، او مانند هر ساکن دیگری حقوق می گیرد. این آزادی برای شهروندان پاکستان، بنگلادش، سریلانکا، افغانستان، چین، ایران، نپال و بوتان در دسترس نیست.

اجاره‌نامه‌ها نیز متفاوت هستند. «اشخاص غیرمجاز« (به‌عنوان مثال اتباع بیگانه با منشأ غیر هند و همچنین شهروندان برخی از کشورهای مشخص‌شده در بالا) می‌توانند مسکن مسکونی (نه تجاری) را در اجاره‌نامه حداکثر پنج سال و بدون اجازه RBI به دست آورند. بااین‌حال، بسیاری از املاک برای بیگانگان، به‌ویژه در گوا که قیمت‌ها ارزان هستند و توسعه‌دهندگان فراوان هستند، در اجاره 5 سال به فروش رفته‌اند. خریداران تا زمانی که قادر به اخذ اقامت نباشند، به این ملک دست نخواهند گرفت، این همان کاری است که درنهایت اکثر آن‌ها قصد انجام آن را دارند؛ اما ممکن است آن‌ها ناامید شوند – ویزاهای فزاینده جدید به‌صراحت، اقامت بیگانگان بیش از 180 روز متوالی در هند را ممنوع می‌کنند.

همچنین بسیاری از داستان‌های مربوط به پرداخت رشوه برای دور زدن قانون هند وجود دارد اما به‌زودی این ماجرا برملا خواهد شد و طبق قانون با متخلفین برخورد خواهد شد. در حال حاضر تحقیقات اولیه درباره انتخاب معاملات ملک توسط وزیر ارشد گوا، پراتسپینگه راجی ران انجام‌شده است. بدترین سناریویی که هرکسی که به نامه قانونی که در قانون مدیریت ارز خارجی مصوب 1999 تصریح‌شده است، رعایت نکرده است، مصادره اموال دارایی آن‌ها است.

 هندی‌های غیر مقیم (NRI)، اعم از شهروندان هندی یا شهروندان خارجی با منشأ هندی، درصورتی‌که فروشنده شهروند هندی باشد، نیازی به مجوز از بانک هندی برای دستیابی به املاک ندارند.

یک تبعه خارجی با مبنای هندی «هر شخصی است که یا والدینش یا هرکدام از والدین یا والدین یا والدینشان در هند متولدشده باشند، همان‌گونه که در قانون دولت هند، 1935 تعریف‌شده است» یا هر شخصی که در هر زمان دارای گذرنامه هندی باشد. هیچ محدودیتی در مقدار و یا تعداد خواص قابل خریداری وجود ندارد.

وکیل املاک

برای خرید ملک، مهم است که خریدار وکیل املاک را استخدام کند تا از منافع خود در حین معامله محافظت کند. پس از انتخاب ملک و قیمت با فروشنده مذاکره می‌شود، وکیل توافق‌نامه فروش را تهیه می‌کند. پس از امضای، خریدار معمولاً مبلغ 10٪ تا 20٪ از قیمت خرید را می‌پردازد. سپس وكیل بااحتیاط بقیه‌ی مراحل خرید ملک را در هند انجام می‌دهد و اسناد و مدارک را از فروشنده دریافت می‌کند. وکیل باید سند ملک را بررسی کند تا ازلحاظ قانونی با محدودیت‌ها مواجه نشود.

مدارک انتقال باید قبل از امضا در دفتر ثبت، تمبر و مهر شود. پس‌ازاین، مانده‌حساب تسویه می‌شود و علاوه بر این باید مبالغ مربوط به هزینه‌های دولتی پرداخت شود.

کل مراحل ثبت املاک به پنج روش نیاز دارد که می‌تواند طی حدود 44 روز انجام شود.

قبل از خرید زمین مراحل زیر لازم است:

1) آگهی مدنی Cunsult: کپی سند حقوقی LAND / سند والدین و فرزند

2) نقشه راه و گواهینامه GEFT را بررسی کنید (زمینی با کنتورهای جاده‌ای و گواهی VAO که مشابه آن با عملکرد فروش برای مصارف عمومی است)

3) بررسی کنید که مالک زمین وام از بانک دریافت کرده است.

4) مبلغ اولیه را به‌عنوان کپی چک و توافق‌نامه به فروشنده پرداخت و برای بار بانکی اقدام کنید.

5) وام بانکی را اعمال کنید در غیر این صورت بانک برنامه را رد کرده است (بانک پس از دریافت مبلغی از جیب شما آنالیز را شروع می‌کند)

6) کلیه کاغذهای تمبر موردنیاز را در تاریخ ثبت زمان خریداری کنید، در غیر این صورت پول شما تلف می‌شود

چک‌لیست خرید ملک در هند

در زیر چک‌لیست خرید ملک ذکرشده است:

1) عناوین زمین / پروانه ساخت‌وساز / مصوبات از طرف مقامات

2) توافق‌نامه

3) گواهینامه ترخیص عنوان

4) ترخیص مالیات بر درآمد (37-I و 230 A)

5) وظیفه تمبر و ثبت‌نام

6) ترخیص جامعه و عضویت در انجمن

7) مصرف در اختیار داشتن تخت

موارد مرتبط با دارایی دارندگان کارت‌های NRI / OCI در هند

 آیا یک شهروند خارج از کشور هند دارنده کارت NRI / OCI می‌تواند املاک و مستغلات در هند بخرد و بفروشد؟

طبق دستورالعمل صادره از سوی بانک مرکزی هند، یک دارنده کارت NRI یا OCI می‌تواند در هر ملک مسکونی یا تجاری سرمایه‌گذاری کند. در این رهنمودها همچنین آمده است که می‌توانید هر تعداد ملک مسکونی یا تجاری خریداری کنید؛ اما آن‌ها اجازه سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی، زمین‌های زراعی و زمین‌های کشاورزی را ندارند؛ اما آن‌ها می‌توانند زمین کشاورزی / املاک مزرعه / زمین کشاورزی را به ارث ببرند.

 مدارک / مجوزهای لازم برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای دارنده کارت OCI یا NRI چیست؟

 شما به مجوز RBI احتیاج ندارید؛ اما به اسناد خاصی احتیاج دارید. مدارک موردنیاز برای خرید ملک به شرح زیر است:

• کارت OCI (در صورت OCI)
• گذرنامه (در صورت NRI)
• کارت پان (شماره‌حساب دائمی)
• عکس اندازه پاسپورت
• اثبات آدرس

مدارک موردنیاز برای خرید ملک در هند

• ارائه و ترجمه مدارک شناسایی فرد متقاضی و همراهانش ( پاسپورت – شناسنامه خود و تعداد همراهان (
• ارائه و ترجمه مدارک مالی و بانکی اعم از گردش حساب و میزان دارایی نقدینگی فرد در حساب‌های بانکی ( برای این سرمایه‌گذاری هرچه سرمایه بیشتر شانس دریافت اقامت بالاتر می‌شود(
• ارائه و ترجمه مدارک تحصیلی خود و همراهان در صورت وجود
• ارائه بیزینس پلن ( طرح اقتصادی ) سودده و کارآمد

چرا باید در املاک و مستغلات هند سرمایه‌گذاری کنم؟

1. نرخ بهره فوق‌العاده کم است.

اگرچه رسوایی “Brexit” که فقط دنیا را لرزاند و باعث رکود بازارهای مالی شد، یک بخش از سرمایه‌گذاران وجود دارد که از این اخبار سود خواهند برد: کسانی که با پول گره‌خورده‌اند در املاک و مستغلات.

2. بانک‌ها یک‌بار دیگر وام می دهند.

در فروپاشی بازار املاک و مستغلات در سال 2007 و 2008، بسیاری از بانک‌ها استانداردهای وام خود را به حدی محکم کردند که گرفتن وام برای بسیاری از آمریکایی‌ها غیرممکن شد.

3. قیمت‌ها معقول است.

بله قیمت‌های املاک و مستغلات از پایین‌ترین نرخ 2011 و 2012 صعود کرده‌اند. بااین‌حال، برای آن‌هایی که مایل به پیدا کردن معاملات عالی هستند، معاملات قابل‌توجهی پیدا می‌شود.

4- فناوری باعث شده سرمایه‌گذاری به میزان قابل‌توجهی آسان‌تر شود.

در «روزهای قدیم»، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات مقدار قابل‌توجهی رانندگی در اطراف، صحبت با مردم، انتظار، نگاه کردن به صدها صفحه از اسناد و سایر کارهای دشوار و وقت‌گیر را به خود اختصاص داده است.

5- دانش رایگان است.

در گذشته، دانش املاک و مستغلات در درجه اول توسط معلمان «ثروتمند-سریع» که به کشور سفر می‌کردند با پرداخت هزینه‌های ظالمانه (تا 100000 دلار) آموزش داده می‌شد. درحالی‌که این روش هنوز رایج است، اینترنت یادگیری را به شکلی دموکراتیک کرده است که باعث می‌شود املاک و مستغلات با سرمایه‌گذاری در آموزش‌وپرورش کاملاً رایگان شوند.

6. شغل شما ناپایدار است.

درحالی‌که ممکن است فکر کنید شغل پایدار دارید، امنیت شغلی همان چیزی نیست که قبلاً وجود داشته است. کارفرمایان بسیار راحت می‌توانند که صدها یا هزاران کارمند را اخراج کنند، اما کار پیدا کردن در هند چندان سخت نیست و به‌راحتی می‌توان جاهای خالی شغلی را شکار کرد.

قیمت و هزینه خرید ملک در هند

قیمت خرید هر مترمربع ملک در مرکز شهر: ۸۹، ۹۵۹.۴۹ روپیه

قیمت خرید هر مترمربع ملک در بیرون شهر: ۴۴، ۹۹۹.۹۳ روپیه

هزینه‌های معاملات رفت‌وبرگشت شامل کلیه هزینه‌های خریدوفروش مجدد یک ملک – حق‌الزحمه وکلا، هزینه اسناد رسمی، هزینه ثبت‌نام، مالیات، کارگزاران و غیره است.

واحد پول

هند از واحد پول روپیه استفاده می‌کند.

• تمبر مالیاتی

هزینه تمبر در نقل و انتقالات ملک قابل پرداخت است. نرخ تمبر بسته به موقعیت ملک از 4٪ تا 10٪ متفاوت است.

دهلی 4٪ – 6٪

بمبئی 5٪

بنگلور 6٪

چنای 8٪

• هزینه ثبت‌نام

هزینه ثبت‌نام حدود 1٪ از ارزش ملک است. بسته به موقعیت ملک، هزینه ثبت‌نام متفاوت است.

• هزینه ثبت‌نام محلی

دهلی 1٪

بمبئی 1٪

بنگلور 1٪

چنای 1٪

• هزینه‌های قانونی

هزینه‌های حقوقی معمولاً حدود 1.5٪ از ارزش دارایی را تشکیل می دهند.

در طول سال 2018، شاخص قیمت خانه کامپوزیت بانک مسکن در 50 شهر 3.9٪ افزایش یافت، به دنبال افزایش سالانه 3٪ در سال 2017، 6.4٪ در سال 2016، 5.6٪ در سال 2015 و 1.1٪ در سال 2014. اگرچه برای تعدیل تورم، خانه را قیمت‌ها در سال 2018 نسبت به سال گذشته 1.2٪ کاهش‌یافته است.

فعالیت ساخت‌وساز مسکونی در حال کاهش است. در Q2 2019 تنها 37852 واحد مسکن راه‌اندازی شد که نسبت به سال گذشته 47.4 درصد کاهش‌یافته است. به‌جز در گوروگرام، پرتاب‌های جدید در Q2 2019 در تمام شهرهای دیگر سقوط کرد.

تقاضا نیز افسرده است. در Q2 2019، فروش مسکن در 9 بازار بزرگ هند (ازجمله احمدآباد، بنگالورو، چنای، گورگورام، حیدرآباد، کلکته، بمبئی، نویدا و پونه) با 10.8 درصد کاهش به 71 هزار و 957 برابر مدت مشابه سال گذشته رسید.

• حیدرآباد شاهد بالاترین افزایش قیمت y-o-y با 17٪، به‌طور متوسط ​​5،131 INR (75 دلار آمریکا) در هر مترمربع بود.
• در بنگلور، قیمت‌ها با رشد 3٪ در سال به 5157 INR (75 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسید.
• در چنای، قیمت‌ها به‌طور متوسط ​​5174 INR (75 دلار آمریکا) در هر مترمربع ثابت بوده است.
• در احمدآباد، قیمت‌ها به میزان 1٪ در هر سال به‌طور متوسط ​​2،857 INR (41 دلار آمریکا) در هر مترمربع افزایش یافت.
• در گورگائون، متوسط ​​قیمت خانه با 3 درصد در سال کاهش‌یافته و به INR4.950 (72 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسیده است.
• در بمبئی، متوسط ​​قیمت خانه با 3 درصد در سال و به 9396 INR (136 دلار آمریکا) در هر مترمربع افزایش‌یافته است.
• در کلکته، قیمت‌ها با رشد 1 درصدی در سال به 3،936 INR (57 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسید.
• در پونه، قیمت‌ها با رشد 2٪ در سال به 4،821 INR (70 دلار آمریکا) در هر مترمربع رسید.
• در نویدا، قیمت‌ها به‌طور متوسط ​​بدون تغییر 3899 INR (57 دلار آمریکا) در هر مترمربع تغییر نکردند.

مشاوره

جهت مهاجرت به هند و کسب اطلاعات بیشتر برای شرایط و روند آن لازم است که حتماً از یک متخصص کمک بگیرید تا در انجام همه‌ی مراحل به درست‌ترین روش ممکن عمل کنید.

پیشنهاد ما به شما این است که اگر خواهان مهاجرت با هدف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هستید و یا هرگونه سؤال در همین رابطه دارید با مشاورین ما GO2TR تماس بگیرید تا بعد از بررسی تخصصی شرایط شما، بهترین راهنمایی‌ها را در اختیارتان قرار دهند.