خرید ملک در اسپانیا

مروری بر بازار املاک و مستغلات اسپانیا

بازار املاک در اسپانیا فرصت‌های مناسبی را برای سرمایه گذاری ارائه می‌دهد. این امر هم برای سرمایه‌گذاران خارجی و هم برای مهاجرانی که مایل به اقامت در این کشور به همراه خانواده خود هستند، صادق است. بعضی از مناطق برای خرید ملک در اسپانیا پتانسیل بهتری از سایر مناطق دارد. با توجه به این محبوبیت‌ها که در برخی مناطق با آن روبرو هستیم، سرمایه‌گذاران زیرساخت‌ها را توسعه می‌دهند و از یک پروژه برنامه‌ریزی شهری پایدار بهره مند می‌شوند؛ بنابراین این مناطق خاص سرمایه‌گذاری بیشتری را به خود می‌گیرند، با این هدف وقتی زمان فروش آن فرا رسید می‌تواند سود زیادی به دنبال داشته باشد.

آیا خارجی‌ها مجاز به خرید ملک در اسپانیا هستند؟

بله! هیچ محدودیتی برای خرید ملک در اسپانیا، خواه تجاری، مسکونی یا زمینی وجود ندارد. در واقع، اسپانیا خارجی‌ها را چه مقیم و چه غیرمقیم به سرمایه‌گذاری تشویق می‌کند. به یاد داشته باشید که اگر خانه‌ای به ارزش بیش از ۵۰۰ هزار یورو خریداری کنید، می‌توانید برای ویزای طلایی اسپانیا اقدام کنید.

تنها چیزی که هنگام خرید ملک در اسپانیا به عنوان یک خارجی (از نظر حقوقی) به آن نیاز دارید NIE یا شماره شناسایی اسپانیا است. این شماره برای انجام هر معامله‌ای در اسپانیا ضروری است. به دست آوردن شماره NIE پیچیده نیست، اما زمان زیادی می‌برد. از مشاور املاک خود بخواهید که گرفتن NIE را برای شما آسان‌تر کند تا روند را تا حد امکان سرعت بخشد. علاوه بر این، اگرچه اجباری نیست، اما داشتن یک حساب بانکی در اسپانیا، تمام تشریفات را آسان‌تر می‌کند، زیرا پرداخت‌ها را سریع‌تر انجام می‌دهید و احتمالاً باعث صرفه‌جویی در کمیسیون می‌شود. همچنین به یاد داشته باشید که هنگامی که صاحب ملکی در اسپانیا هستید، درحالي که ساکن اسپانیا نیستید، باید یک نماینده مالیاتی تعیین کنید.

قیمت خانه در اسپانیا

قیمت ملک در اسپانیا تا حد زیادی به مکان آن بستگی دارد. برخی از گران‌ترین مکان‌ها برای خرید در اسپانیا سن سباستین، بارسلونا و مادرید هستند. می‌توانید املاک بسیار مقرون به صرفه‌تری را در شهرهایی مانند آلیکانته یا والنسیا پیدا کنید. در زیر جدولی از میانگین قیمت املاک و مستغلات در مناطق مختلف اسپانیا را مشاهده خواهید کرد:

نحوه یافتن ملک در اسپانیا

به دلیل برنامه جذاب اقامت طلایی اسپانیا از طریق خرید ملک، بستر مناسبی نیز برای جستجوی املاک به هر زبانی در این کشور فراهم شده است. بازار املاک اسپانیا برای خارجی‌هایی که قصد خرید ملک در این کشور را دارند کاملاً آماده است. این بدان معنی است که بسیاری از وب‌سایت‌ها و آژانس‌های املاک تقریباً به هرزبانی در دسترس هستند.

تعدادی از وب‌سایت‌های جستجوی املاک در اسپانیا

• Thinkspain
• Servihabitat
• Idealista
• Kyero

هم به‌صورت غیرحضوری و هم به‌صورت حضوری امکان جستجوی املاک در اسپانیا وجود دارد. مشاوران املاک در این کشور به تجارت با خریداران خارجی عادت دارند. آن‌ها اغلب می‌توانند اطلاعات ارزشمندی در مورد هر منطقه به شما ارائه دهند. با این‌حال به دلیل افزایش میزان کلاهبرداری‌ها در این زمینه پیشنهاد می‌شود که سرمایه خود را با مشاوره متخصصین خبره و معتمد به یک کشور خارجی ببرید. موسسه مهاجرتی GO2TR با داشتن نمایندگانی در کشور اسپانیا، می‌تواند شما را در این زمینه به‌طور کامل راهنمایی کند. درصورتی که قصد پیدا کردن ملک متناسب با نیازهای خود یا خرید ملک دارید، GO2TR می‌تواند صفر تا صد این پروسه را در کوتاه‌ترین زمان به انجام رساند. مشاوران ما همچنین با پیشنهاد پروژه‌های مطلوب و سودآور، حافظ سرمایه‌های شما خواهند بود.

نحوه تامین مالی خرید ملک در اسپانیا

در صورتی که قصد پرداخت نقدی برای خرید ملک را دارید، باید در نظر داشته‌باشید که قانون ۷/۲۰۱۲ مورخ ۲۹ اکتبر، مبالغی را که می‌توان به صورت نقدی هنگام انجام معاملات در اسپانیا پرداخت کرد، محدود می‌کند. این محدودیت برای شهروندان بین‌المللی که کد مالیاتی اسپانیا را ندارند، مبلغ ۱۵۰۰۰ یورو است. بنابراین در صورتی که پول شما از خارج از کشور آمده باشد، باید هزینه خانه را با حواله بانکی بین المللی بپردازید. همچنین باید توجه داشته باشید که این نوع انتقال به دلیل پورسانت‌های تعیین شده توسط صرافی‌ها هزینه بالایی دارد.

شما به‌عنوان خریدار بین‌المللی می‌توانید از شرایط وام مسکن مشابه اسپانیایی‌ها برخوردار شوید. این وام تا سقف ۸۰ درصد در مورد خانه اول و بین ۶۰ تا ۷۰ درصد برای خانه دوم قابل دریافت است. به این معنی که شما فقط باید حداقل ۲۰ درصد از قیمت خانه را داشته باشید. البته تقریباً ۱۵ درصد اضافی برای پرداخت مالیات، وکیل، دفتر اسناد رسمی، ثبت ملک و غیره نیز وجود دارد. همچنین، بدهی شما نمی تواند بیش از۳۰ الی ۳۵٪ درآمد شما باشد. باید در نظر داشته باشید که در اسپانیا وام های مسکن حداقل برای مدت ۵ سال و حداکثر ۳۰ سال ارائه می‌شوند.

چگونگي اخذ تابعیت اسپانیا از طريق خريد ملک

از سال ۲۰۱۳، قانون حمایت از کارآفرینان، به منظور جذب سرمایه‌گذاران، به شهروندان خارجی که قصد سرمایه‌گذاری در اسپانیا را دارند اجازه می‌دهد تا ویزای خود را به روشی آسان‌تر و سریع‌تر دریافت کنند. این ویزا که به ویزای طلایی یا ویزای سرمایه‌گذاری اسپانیا معروف است، منجر به دریافت تابعیت اسپانیا پس از ۱۰ سال اقامت در اسپانیا می‌شود.

ویزای اقامت طلایی برای خریداران ملک در اسپانیا با داشتن شرایط زیر اعطا می‌شود:

• خرید املاک و مستغلات در اسپانیا با سرمایه‌گذاری معادل یا بیشتر از ۵۰۰,۰۰۰ یورو برای هر متقاضی در یک دوره حداکثر ۵۰ روز قبل از ارسال درخواست.
• ویزا باید شخصاً یا از طریق یک نماینده معتبر درخواست شود.
• درخواست باید حداکثر ۹۰ روز قبل از تاریخ برنامه‌ریزی شده سفر ارسال شود.
• این ویزا به شما اجازه می‌دهد در سراسر قلمرو اسپانیا اقامت و کار کنید.

مدت اعتبار ویزای خرید ملک اسپانیا به شرح زیر است:

• ۳۶۵ روز، در صورتی که خرید ملک شما رسمی شده‌باشد.
• ۶ ماه در صورتی که خرید هنوز رسمیت نداشته باشد ولی پیش قراردادی با ضمانت انجام آن از طریق ودیعه در اسناد عمومی وجود داشته باشد.

پس از اخذ ویزا، باید برای دریافت کارت اقامت اقدام کنید. این کار از لحظه اخذ ویزا تا ۹۰ روز پس از انقضای آن قابل انجام است. شما همچنین با حفظ سرمایه ‌گذاری خود می‌توانید اقامت خود را تمدید کنید. 

مالیات و سایر هزینه‌های خرید ملک در اسپانیا

دفاتر اسناد رسمی و وکلا در اسپانیا هزینه مشخصی ندارند. هزینه این افراد معمولا قابل مذاکره است. هزینه‌های اضافی مانند هزینه ثبت‌نام و هزینه‌های قانونی نیز در مناطق مختلف اسپانیا، متفاوت است اما به‌طور کلی شامل موارد زیر می‌شود:

• مالیات نقل و انتقال املاک: این مالیات برای املاک موجود ۶ تا ۱۰ درصد است.
• VAT یا IVA: این مقدار برای املاک جدید ۱۰٪ است.
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، حق ثبت زمین و مالیات سند مالکیت: ۱ تا ۲.۵درصد قیمت خرید.
• هزینه‌های حقوقی: ۱ تا ۲ درصد قیمت خرید با احتساب مالیات بر ارزش افزوده.

چگونه از دام‌های کلاهبردارانه اجتناب کنیم؟

به‌عنوان یک خریدار خارجی با انجام چند مرحله ساده مطمئن می‌شوید که مورد کلاهبرداری در خرید ملک قرار نخواهید گرفت:

• ثبت زمین یا (Registro de la Propriedad) را بررسی کنید.
• مطمئن شوید که مجوزهای لازم قبل از ساخت و ساز خانه اخذ شده‌باشند.
• بدهی‌های ملک را بررسی کنید.
• اعتبار هر وکیل یا مشاور املاکی را که قصد همکاری با آن‌ها را دارید بررسی کنید.
• از یک نقشه‌بردار یا معمار بخواهید که ملک را از نظر استانداردهای ساخت و ساز بررسی نماید.

این اطلاعات را معمولا می‌توانید از طریق مراجعه حضوری، ایمیل، تلفن یا فکس به اداره ثبت اسناد و املاک اسپانیا بدست آورید.

فروش ملک در اسپانیا

مسئله اصلی فروش ملک در اسپانیا، مالیات نسبتاً زیاد عایدی بر سرمایه (CGT) است. CGT در اسپانیا بر سود فروش خانه شما اعمال می‌شود. سطوح CGT به شرح زیر است:

• ۶,۰۰۰ یورو سود: ۱۹ درصد
• ۶,۰۰۰ الی ۵۰,۰۰۰ یورو سود: ۲۱ درصد
• ۵۰,۰۰۰ یورو یا بیشتر سود: ۲۳ درصد

به عنوان مثال، اگر ملکی را به قیمت ۴۰۰,۰۰۰ یورو خریداری کرده و آن را به قیمت ۵۵۰,۰۰۰ یورو بفروشید، مبلغ ۳۳,۲۶۰ یورو مالیات CGT پرداخت خواهید کرد.