راهنمای اجاره خانه در آلمان

• مدت زمان قرارداد: معمولاً قراردادهای اجاره در آلمان برای مدت یک سال یا بیشتر بسته می‌شوند. قراردادهای موقت (حداکثر یک سال) در بعضی شرایط نیز قابل تنظیم هستند.
• تمدید قرارداد: در صورتی که هیچ‌کدام از طرفین (مستأجر یا مالک) تمایل به فسخ قرارداد نداشته باشند، قرارداد به طور خودکار تمدید می‌شود.
• آغاز قرارداد: قرارداد اجاره باید به صورت کتبی و با امضای طرفین تنظیم شود. مستأجر باید تاریخ شروع اجاره، مبلغ اجاره و هزینه‌های اضافی را در قرارداد مشخص کند.

• مبلغ ودیعه: معمولاً مستأجر باید مبلغی معادل دو یا سه ماه اجاره به عنوان ودیعه به مالک پرداخت کند. این مبلغ در پایان قرارداد و در صورت عدم وجود خسارت به مستأجر بازگردانده می‌شود.
• شرایط بازگشت ودیعه: پس از پایان اجاره و بررسی وضعیت ملک، در صورتی که آسیبی به خانه وارد نشده باشد، مالک موظف است مبلغ ودیعه را بازگرداند.

• محدودیت در افزایش اجاره: در آلمان، افزایش اجاره تحت محدودیت‌های دقیقی قرار دارد. به عنوان مثال، در بیشتر موارد، مالک نمی‌تواند اجاره را بیشتر از ۲۰% طی سه سال افزایش دهد (در برخی مناطق این حد ممکن است کمتر باشد).
  فرایند قانونی برای افزایش اجاره: مالک باید افزایش اجاره را به طور کتبی به مستأجر اطلاع دهد و این افزایش باید بر اساس اجاره‌های مشابه در منطقه باشد.

• حق حفاظت از مستأجر در برابر اخراج: مالک نمی‌تواند مستأجر را به‌راحتی از خانه بیرون کند. برای اخراج قانونی مستأجر، مالک باید دلایل موجهی داشته باشد، مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض دیگر شروط قرارداد.
• حق سکونت پایدار: در بیشتر موارد، مستأجران حق دارند که پس از پایان مدت قرارداد اجاره، قرارداد را تمدید کنند، مگر اینکه مالک دلیل قانونی برای عدم تمدید داشته باشد.
• اجاره مسکن اجتماعی: برخی مستأجران می‌توانند تحت شرایط خاص از مسکن اجتماعی (سوبسیدیه‌های اجاره) بهره‌مند شوند.

• فسخ توسط مستأجر: مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را با اطلاع قبلی (معمولاً سه ماه قبل) فسخ کند. در صورتی که قرارداد اجاره برای مدت مشخصی (مثلاً یک سال) بسته شده باشد، مستأجر نمی‌تواند قبل از اتمام مدت قرارداد آن را فسخ کند.
• فسخ توسط مالک: در صورتی که مالک بخواهد مستأجر را از خانه بیرون کند، باید دلایل موجهی داشته باشد. برای مثال، اگر مالک نیاز به خانه برای خود یا اعضای خانواده‌اش داشته باشد یا اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکرده باشد.
• مهلت فسخ: برای فسخ قرارداد از سوی مستأجر، معمولاً باید سه ماه قبل از تاریخ خروج اطلاع‌رسانی شود. برای مالک، مدت زمان اطلاع‌رسانی ممکن است بیشتر باشد و بستگی به مدت اجاره دارد.

• مسئولیت مالک: مالک مسئول انجام تعمیرات اساسی است که مربوط به وضعیت فنی خانه می‌شود، مانند سیستم گرمایش، لوله‌کشی، یا سیستم برق.
• مسئولیت مستأجر: مستأجر مسئول نگهداری روزانه ملک و انجام تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ یا رفع مشکلات کوچک است.

• مشکلات فنی: اگر مستأجر با مشکلات فنی مواجه شود، باید فوراً مالک را مطلع کند تا اقدامات لازم برای تعمیر انجام شود.حق کاهش اجاره در صورت مشکلات فنی: اگر خانه به دلیل خرابی‌های بزرگ مانند سیستم گرمایش یا لوله‌کشی قابل سکونت نباشد، مستأجر ممکن است حق کاهش اجاره را داشته باشد.

• دسترسی محدود: مالک نمی‌تواند بدون اطلاع و رضایت مستأجر به خانه وارد شود. برای بازدید از خانه، معمولاً مالک باید حداقل ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد و در موارد اضطراری ممکن است نیازی به اطلاع‌رسانی نباشد.
• بازرسی‌های دوره‌ای: برخی از قراردادها ممکن است شامل بازدیدهای دوره‌ای مالک از ملک برای اطمینان از حفظ وضعیت ملک باشد، اما این بازدیدها باید به‌طور منصفانه و با اطلاع قبلی انجام شود.

اگر مستأجر به دلایل ناعادلانه تحت فشار قرار بگیرد یا حق‌ و حقوقش نقض شود، می‌تواند از طریق دادگاه‌ها درخواست حمایت حقوقی کند. سیستم حقوقی آلمان در خصوص حمایت از حقوق مستأجران بسیار قوی است و مسائل مربوط به اجاره‌خانه معمولاً در دادگاه‌های مدنی مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

این سایت بزرگ‌ترین و پرکاربردترین سایت اجاره خانه در آلمان است که انواع مختلفی از خانه‌ها و آپارتمان‌های اجاره‌ای و فروش را در دسترس کاربران قرار می‌دهد. این سایت به‌ویژه برای جستجوی آپارتمان‌های اجاره‌ای و خانه‌های بزرگ در شهرهای مختلف آلمان مناسب است.

Immowelt یکی از بزرگ‌ترین و بهترین سایت آگهی املاک آلمان است که اطلاعات کاملی از آپارتمان‌ها و خانه‌های اجاره‌ای را ارائه می‌دهد. این سایت به شما کمک می‌کند تا خانه‌های اجاره‌ای را در اکثر شهرهای آلمان پیدا کنید.

این سایت به‌ویژه برای کسانی که به دنبال اجاره اتاق در یک آپارتمان مشترک (WG) هستند، عالی است. همچنین، اطلاعاتی در مورد آپارتمان‌ها و خانه‌های کوچک برای اجاره کوتاه‌مدت ارائه می‌دهد.

این سایت یکی از معروف‌ترین پلتفرم‌های تبلیغات است که در آلمان نیز استفاده می‌شود. این سایت به شما امکان می‌دهد تا اجاره خانه‌ها و آپارتمان‌ها را جستجو کنید، اگرچه در مقایسه با سایت‌های دیگر تمرکز کمتری بر روی املاک دارد.

این سایت به‌ویژه برای اجاره خانه و آپارتمان‌های بدون واسطه (از مالک به مستأجر) طراحی شده است. شما می‌توانید خانه‌های اجاره‌ای را بدون نیاز به آژانس‌های املاک پیدا کنید.

این اپلیکیشن اجاره خانه در آلمان یکی از معروف‌ترین وب‌سایت‌ها برای جستجوی خانه‌ها و آپارتمان‌های اجاره‌ای است. علاوه بر بخش املاک، سایت کالایدو بخش‌های دیگری مانند کاریابی و خدمات مختلف نیز دارد.

Vonovia اپلیکیشن اجاره خانه در آلمان است و در این اپلیکیشن، می‌توانید خانه‌ها و آپارتمان‌های اجاره‌ای متعلق به این شرکت را مشاهده کنید.

این سایت یک پلتفرم جستجوی املاک است که در آن می‌توانید خانه‌های اجاره‌ای مختلف در آلمان را پیدا کنید.

Zillow که در ابتدا یک سایت املاک در آمریکا بود، اکنون در آلمان نیز فعالیت می‌کند و به شما این امکان را می‌دهد که خانه‌های اجاره‌ای را در سراسر آلمان پیدا کنید.

این سایت به‌ویژه در جستجوی خانه‌ها و آپارتمان‌های اجاره‌ای در مناطق مختلف آلمان معروف است.

• ویژگی‌ها: مالیات بر دارایی یا “Grundsteuer” یکی از اصلی‌ترین مالیات‌هایی است که صاحبان املاک در آلمان باید پرداخت کنند. این مالیات به‌طور سالانه و بر اساس ارزش زمین و ملک محاسبه می‌شود.
• نحوه محاسبه: میزان مالیات به‌طور کلی بستگی به ارزش ارزیابی‌شده ملک و نرخ‌های محلی (که توسط شهرداری‌ها تعیین می‌شود) دارد. در این مالیات، هر شهر یا منطقه ممکن است نرخ خاصی داشته باشد.
• نحوه پرداخت: مالیات بر دارایی معمولاً هر سه ماه یا سالانه از طریق بانک به‌صورت اتوماتیک از حساب صاحب ملک کسر می‌شود.

• ویژگی‌ها: اگر شما صاحب ملکی باشید و از آن درآمد اجاره دریافت کنید، این درآمد تحت مالیات بر درآمد قرار می‌گیرد. مالیات بر درآمد در آلمان به‌طور عمومی یک سیستم تدریجی است، به این معنی که هر چه درآمد شما بیشتر باشد، درصد بیشتری از آن مشمول مالیات می‌شود.
• نرخ‌ها: نرخ مالیات بر درآمد در آلمان از حدود ۱۴٪ شروع می‌شود و می‌تواند به ۴۵٪ برسد.
• کسر هزینه‌ها: شما می‌توانید هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات ملک، هزینه‌های مدیریت، و دیگر هزینه‌های مرتبط با درآمد اجاره را از درآمد اجاره خود کسر کنید تا مالیات شما کاهش یابد.

• ویژگی‌ها: زمانی که ملکی خریداری می‌کنید، باید مالیات بر خرید ملک یا “Grunderwerbsteuer” را پرداخت کنید. این مالیات معمولاً در زمان انتقال مالکیت ملک پرداخت می‌شود.
• نرخ‌ها: میزان مالیات بر فروش ملک بستگی به ایالت و منطقه‌ای دارد که در آن ملک خریداری شده است. نرخ‌های این مالیات معمولاً بین ۳.۵٪ تا ۷٪ از قیمت خرید ملک متغیر است.
• نحوه پرداخت: این مالیات معمولاً توسط خریدار پرداخت می‌شود و باید در زمان ثبت سند خرید به دفتر ثبت املاک (Notar) پرداخت شود.

ویژگی‌ها: معمولاً خرید خانه‌های مسکونی مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی‌شود، اما اگر شما در حال خرید خانه‌هایی برای استفاده تجاری یا صنعتی باشید، ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده (Mehrwertsteuer) شوید.
نرخ‌ها: نرخ استاندارد مالیات بر ارزش افزوده در آلمان ۱۹٪ است، اما برای برخی خدمات خاص مانند تعمیرات و بازسازی، نرخ مالیات ممکن است کاهش یابد (۷٪).

خانه‌ دولتی در آلمان، گزینه‌ای عالی برای افرادی است که توان مالی اجاره در بازار آزاد را ندارند، اما باید توجه داشته باشید که فرآیند درخواست می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد.

اجاره مغازه در آلمان به ازای هر متر مربع در خیابان‌های خرید اصلی در پایتخت آلمان بین ۷۰ تا ۲۹۰ یورو است.

برای پیدا کردن خانه در آلمان، می‌توانید از سایت‌های آنلاین مانند Immobilienscout24 و Immonet استفاده کنید، همچنین تماس با آژانس‌های املاک و گروه‌های محلی در Facebook می‌تواند مفید باشد. پس از انتخاب خانه، باید مدارک لازم را ارائه داده و قرارداد اجاره را امضا کنید.